매매 제도

등기사항전부증명서(구 등기부등본)를 통한 확인사항

매매 계약 전 법원등기소 또는 대법원 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서(구 등기부등본)을 발급하여 꼼꼼히 확인하여야 합니다.

건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인서를 통한 확인사항

건축행정시스템 세움터 또는 정부24에서 건축물대장을 발급하여 구조와 면적을 조회하고, 공부상 면적과 실제 면적을 파악하여 추후 분쟁소지가 있는지 확인하여야 합니다.

정부24에서 토지대장을 발급하여 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자의 성명, 토지의 고유번호, 토지의 등급 등을 확인하여야 합니다.

정부24에서 토지이용계획확인을 신청하여 토지 이용 및 개발에 관한 사항을 확인하여야 합니다.(지역·지구·구역에 따라 건물의 구조·용도·종류에 제한을 받을 수 있으므로 구체적으로 확인하여야 합니다.)

계약 시 유의사항

계약은 허가 받은 정식 부동산중개업자의 중개를 통해 진행하는 것이 안전합니다.

중개업자가 작성한 중개대상물 확인·설명서와 계약 직전에 발급한 등기사항전부증명서(구 등기부등본)를 꼼꼼히 확인하여야 하며, 등기사항전부증명서 상의 실소유주(등기명의인)와 계약하여야 합니다.

매매계약서 작성

• 준비서류

  매도인	등기권리증, 부동산 매도용 인감증명서 1통 주민등록등본 1통(등기사항전부증명서(구 등기부등본)과 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본 1통) 인감도장, 각종 세금 및 공과금 영수증 부동산 인도를 위한 열쇠 등 시건장치 기타 서류
  매수인	주민등록등본 1통 도장 및 잔금(필요시)
  중개업자	등기사항전부증명서(구 등기부등본), 건축물대장, 토지대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인서, 중개대상물 확인·설명서, 검인 계약서(지방 행정부서장의 검인이 찍힌 부동산매매계약서) 기타 서류

• 작성요령

  • 계약서의 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두 줄을 그어 말소하고 수정 기재한 후 동의의 의미로 계약 관계자 모두 날인해야 합니다.
  • 계약서가 2장 이상인 경우 각 장을 겹쳐 계약 관계자 모두 간인을 해야 합니다.
  • “부동산의 표시”란에는 상세히 기재하여야 합니다.

    내용이 간략하게 기재되어 있는 경우 등기신청이 불가능하여 법무사가 등기용 매매 계약서를 다시 작성하게 되며, 이로 인해 계약서가 이중으로 작성될 수 있습니다.

    등기권리증에 표시되어 있는 내용을 그대로 기재하는 것이 좋습니다.

    “부동산의 표시”란이 협소하여 전부 기재할 수 없는 경우에는 [뒷면 참조], [별지 참조] 등으로 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에 기재하도록 합니다.

  • 계약서 내의 금액은 아라비아 숫자가 아닌 한글 또는 한문으로 적되 여백을 두지 않고 적어야 합니다.
  • 대금을 일시불로 지급하거나 중도금이 없는 경우 해당란에 “해당 없음”을 표시하여야 합니다.
  • 잔금 수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자 간의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성립됩니다.
  • 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인 간의 사문서이므로 필요에 따라 공증절차를 이행한다면 확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고, 채무불이행 시 재판을 통해 강제집행이 가능합니다.
  • 계약 조항의 마지막 항에는 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한다는 내용의 신의칙 조항을 기재하는 것이 좋습니다.
  • 계약 조항을 전부 기재한 후 마무리로서 본 계약에 대하여 계약 당사자 간 이의 없음을 확인하여 쌍방 서명날인하고, 본 계약서를 매도자, 매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖습니다.
  • 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재하여야 하며, 성명란에는 각 계약 대상자 본인이 직접 작성 및 날인하여야 합니다.

• 계약서 내용 중 확인사항

  • 계약 당사자의 인적 사항
  • 매매금액 지급 방법
  • 계약 위반 시 배상 문제
  • 매매금액
  • 매매 부동산의 인도방법
  • 계약 연월일 등

• 특약사항에 명시해야 하는 사항

  • 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불 시까지 유지하여 양도한다는 내용
  • 잔금 지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
  • 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
  • 계약 불이행 시 손해배상을 한다는 내용
  • 각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용

대금 지급

중도금, 잔금 등의 대금 지급 시 아래의 유의사항을 확인하는 것이 좋습니다.

대금 지급 시 유의사항

• 중도금, 잔금 등 대금을 지급하는 경우에는 대금 지급에 대한 내용이 기재된 영수증을 반드시 주고받아야 합니다.
• 대금 지급 기일 직전에 반드시 등기사항전부증명서(구 등기부등본)을 다시 한번 발급하여 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태와 변함이 없는지 확인하여야 합니다.

  매도인이 중도금을 받은 후 이중으로 매도하는 사고가 생겨날 수 있으니 반드시 확인하여야 합니다.

• 당권, 임차권, 전세권 등을 인수하는 경우에는 금융기관으로부터 해당 금액의 잔고증명을 받아 확인하여야 합니다.
• 거래 대상 물건과 관련된 각종 세금 및 공과금 관련 서류를 확인하여야 합니다.
• 잔금 지급과 동시에 모든 거래가 완료되므로 잔금 지급일에는 계약서를 작성할 때에 준비하였던 서류를 다시 한번 준비하여야 합니다.
• 부동산 중개업자에게 중개 수수료를 지불하여야 합니다.
• 매수인은 잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 권리이전 서류를 받아 잔금 지급 일 기준 60일 이내에 관할 등기소에 이전등기 절차를 마쳐야 합니다.(기한 내 등기 신청을 하지 않을 경우 등기신청 해태에 따른 과태료가 부과됩니다.)
• 이전등기절차 완료 후 매수인은 등기사항전부증명서를 발급하여 이전등기가 정상적으로 되었는지 내용을 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

계약의 해제

계약은 양 당사자가 한자리에 모여 체결하였다면 즉시 계약이 유효하며, 효력이 발생합니다.

계약의 해제 및 해약금

• 계약서에 계약의 해제에 대한 조건을 명시하였고, 조건에 해당하는 상황이 발생한 경우에는 계약 해제가 가능합니다.
• 중도금 지급 전 계약의 해제를 원하는 경우 매수인은 지급한 계약금의 포기, 매도인은 지급받은 계약금의 배액을 상환함으로써 계약의 해제가 가능합니다.(약정금, 보조금 등 다른 이름으로 계약금을 지급한 경우에도 해약 시 해당 금액은 해약금으로 간주됩니다)
• 법정해제(법률의 규정에 의하여 행하는 계약의 해제)로서 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행) 상황이라면, 상당 기간 최고를 한 후 계약 해제가 가능합니다.
• 중도금 지급 이후에는 일방에 의한 해약을 불가능합니다.