계약 전 : 권리관계 확인하기

임대차계약 전 법원등기소 또는 대법원 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서(구 등기부등본)를 발급하여 꼼꼼히 확인하여야 합니다.

계약 시 : 계약상대자 및 계약서 내용 확인

계약 시 상대방이 등기사항전부증명서(구 등기부등본)에 등재된 등기부 상의 명의인이 맞는지 신분증으로 대조 확인해야 합니다.

대리인을 통한 계약인 경우에는 신분증을 확인하고, 위임장과 인감증명서를 받아두어야 하며, 명의자의 배우자나 가족인 경우에도 위임장과 인감증명서를 필수적으로 받아두는 것이 안전합니다.

• 주택임대(전/월세) 계약서 기재사항

  • 부동산의 표시(등기사항전부증명서의 표제부)
  • 보증금, 계약금, 잔금, 월세금(월세인 경우)의 액수, 지불시기, 방법
  • 임대인과 임차인의 주소, 주민등록번호, 연락처, 성명, 도장
  • 중개업소의 상호, 주소, 연락처, 도장
  • 주택의 인도시기 및 임차기간
  • 해약조건, 위약금 등의 특약사항
  • 계약체결일자

• 전세계약서 작성요령

  • 임대차보증금액은 한글로 쓰며, 숫자와 병행하여 표기합니다.

    예시 : 보증금) 금 일억오천만원 정(￦150,000,000)

  • 특약사항에는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제 발생에 대한 처리 방법과 해약 조건, 위약금의 사항을 명확하고 분명하게 명시하여야 합니다.
  • 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하거나 삭제하는 경우에는 두 줄을 그어 표기하고 기재 사항을 정정한 후 정정 날인을 합니다.
  • 계약 조항이 모두 기재되면 이상이 없음을 확인한 후 기명날인하며, 계약서 각 장의 연결 부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.
  • 계약금, 중도금, 잔금을 지불한 뒤 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자는 작성 및 날인한 계약서를 각 1부씩 나누어 각자 보관합니다.
  • 계약서는 계약 당사자의 수만큼 작성하여 각각 원본을 보관하여야 차후의 분쟁을 예방할 수 있습니다.
  • 주택임대차표준계약서 서식 다운로드

    근거 : 「주택임대차 보호법」 제30조

• 월세계약서 작성요령

  • 임대차보증금 및 월세금의 지급 날짜를 한글과 숫자로 나란히 기재하는 것이 안전합니다.

    예시 : 금 칠십만원(￦ 700,000)을 매달 이십오(25)일에 지급한다.

  • 월세에 대한 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 경우 ‘월세란’에는 부가가치세를 포함한 금액을 기재하도록 하고, 월세가 선불인지 후불인지의 여부도 분쟁의 소지를 방지하는 차원에서 확실하게 계약서에 기재하여야 합니다.
  • 임차인이 부담할 관리비가 매월 일정한 금액으로 정해진 경우에는 해당란에 금액을 기재하고, 그 밖의 경우에는 임차인이 부담할 구체적인 항목을 기재합니다.

    예시 : 통상적인 관리비 외에 임차인이 부담할 관리비가 있는 경우 이를 구체적으로 기재하여야 합니다.

  • 특약사항이 있는 경우 가능하면 구체적으로 자세히 기재해야 나중에 분쟁의 소지가 없습니다.

    예시 : 월세 계약기간 내 아파트 재개발로 인한 철거 일자 확정 시 협의사항 등

  • 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하거나 삭제하는 경우에는 두 줄을 그어 표기하고, 기재 사항을 정정한 후 정정 날인을 합니다.
  • 계약 조항이 모두 기재되면 이상이 없음을 확인한 후 기명날인하며, 계약서 각 장의 연결 부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.
  • 계약 당사자가 회사인 경우 회사의 이름과 대표자의 이름을 기재하고, 반드시 회사의 법인 인감도장을 날인하여야 합니다.
  • 계약금, 중도금, 잔금을 지불한 뒤 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자는 작성 및 날인한 계약서를 각 1부씩 나누어 각자 보관합니다.
  • 계약서는 계약 당사자의 수만큼 작성하여 각각 원본을 보관하여야 차후의 분쟁을 예방할 수 있습니다.

계약 후 : 대항요건 갖추기

임대차계약 후에는 전입신고 및 확정일자를 받아 혹시 모를 사항을 대비하여 대항요건을 갖추어야 합니다.

확정일자는 전입신고 및 실제 거주하여야 대항력 및 우선변제권 요건이 충족되므로 주의하여야 합니다.

• 확정일자 법적효력 및 취득방법

  • 주택임차인이 입주하고 주민등록 전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 합니다.) 그다음 날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인(양수인·매수인)에게 임차권을 주장하여 임대 기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대 기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있습니다.
  • ‘확정일자’란 법원 등기소, 동사무소 등에서 주택 임대차계약이 체결되었음을 확인해 주기 위해 임대차 계약서의 여백에 도장을 날인해 줄 때의 날짜를 의미합니다. 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력이 입주 및 주민등록을 마친 다음 달부터 발생하며, 확정일자를 입주 및 주민등록보다 나중에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력이 확정일자 부여일에 발생합니다.(주택임대차보호법 제3조②항)

    확정일자 받는 방법
    관할 읍·면·동사무소 방문 → 전입신고 신청서 접수·완료 → 주민등록등본 1부 발급 → 확정일자 요청 → 확정일자 확인도장 → 완료

    준비서류 : 임대차(전/월세) 계약서 원본 (계약서 분실 시 최초의 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어려우므로 우선변제권 행사를 하지 못할 수 있음)

  • 대항요건과 주택 임대차 계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매·공매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위 담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
  • 임대보증금이 소액인 경우 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 임차주택이 매각되더라도 임차주택(대지포함) 가액의 ½ 범위 안에서 일정 금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만, 이러한 보호를 받기 위해서는 임차주택에 대하여 경매개시결정의 등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야 합니다.

그 밖의 전/월세 계약 시 확인사항

• 임차주택의 사용부분을 계약서상에 정확히 표기
• 계약금 및 잔금의 금액 및 지급일정과 임대차기간 명시
• 임대료(차임) 지급방법
• 전임차인의 퇴거일과 입주일 확인
• 전임차인의 관리비 등 제세공과금 처리
• 시설상태 및 수리여부 확인
• 구조변경 및 원상회복 사전 협의
• 위약 및 계약해재 사항 사전 정의
• 구체적인 특약사항 기재(해당 시)
• 최종잔금 시 관리비, 수도, 전기, 가스비용 등 월지불내역 확인
• 중개수수료 지불 관련

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